Reunir a documentação certa antes de publicar o anúncio é o que separa uma negociação rápida de uma que trava justamente quando aparece um interessado de verdade. Veja o checklist completo, separado por venda e aluguel.
Documentos para venda
| Documento | Onde obter | Validade/Observação |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada do imóvel | Cartório de Registro de Imóveis | Emitida nos últimos 30 dias |
| Certidão de ônus reais | Cartório de Registro de Imóveis | Comprova ausência de dívidas/penhoras vinculadas ao imóvel |
| Certidão de quitação de IPTU | Prefeitura | Comprova que não há débito de IPTU em aberto |
| Certidão de estado civil | Cartório de Registro Civil | Necessária se o vendedor for casado |
| Comprovante de endereço e documentos pessoais | — | RG, CPF, comprovante de residência |
O custo total dessas certidões costuma ficar entre R$ 300 e R$ 500, variando por cartório e cidade. Construções não averbadas na matrícula (reformas, ampliações) podem travar o financiamento do comprador — regularize antes de anunciar.
Documentos para aluguel — lado do proprietário
Matrícula do imóvel e comprovante de quitação de IPTU. Antes de publicar, defina qual garantia você vai aceitar do inquilino, já que isso determina a documentação que ele precisa reunir.
Documentos para aluguel — lado do inquilino
Segundo a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), existem três garantias possíveis, e a lei proíbe exigir mais de uma no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único):
| Garantia | Documentos exigidos |
|---|---|
| Fiador | RG/CPF do fiador e cônjuge, comprovante de residência, matrícula atualizada de imóvel quitado em nome do fiador, certidão de estado civil, comprovante de renda (holerite ou IR) |
| Caução (depósito) | Comprovante do depósito em conta vinculada — documentação mais enxuta entre as três |
| Seguro-fiança | RG/CPF, comprovante de renda e de residência do inquilino, para análise de crédito pela seguradora |
Em geral, imobiliárias e proprietários pedem comprovação de renda equivalente a 3 vezes o valor do aluguel — a chamada “regra dos 3x”, que também orienta o limite de comprometimento de renda (normalmente até 30% da renda bruta).
Prazos que valem a pena conhecer
A caução em dinheiro é limitada por lei a no máximo 3 meses de aluguel (art. 38, §2º). Um fiador pode pedir para se exonerar da fiança em até 120 dias após o contrato virar prazo indeterminado (art. 37) — vale ter isso em mente ao negociar prorrogações.
A regra dos 30% de comprometimento de renda
A maioria das imobiliárias e proprietários usa como referência que o valor do aluguel não deve ultrapassar 30% da renda bruta do inquilino — e a comprovação de renda mínima costuma ser de 3 vezes o valor do aluguel. Um aluguel de R$ 2.000, por exemplo, normalmente exige comprovação de renda de pelo menos R$ 6.000.
Casado ou em união estável: o que muda
Se o inquilino (ou o vendedor, no caso de venda) for casado ou viver em união estável, o cônjuge também precisa apresentar documentos pessoais e, em muitos casos, comprovante de renda — a análise costuma considerar a renda do casal, não só de um dos dois.
Documentação específica do fiador
Quando a garantia escolhida é fiador, ele precisa apresentar RG e CPF (seu e do cônjuge, se houver), comprovante de residência, matrícula atualizada de um imóvel quitado em seu nome, certidão de estado civil e comprovante de renda — a mesma regra de 3x o valor do aluguel se aplica a ele.
ITBI: quem paga, quanto e quando
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é sempre responsabilidade do comprador, nunca do vendedor — mesmo que seja negociado informalmente de outra forma entre as partes, a obrigação legal perante a prefeitura é do comprador. A alíquota varia por cidade, geralmente entre 2% e 4% do valor do imóvel (São Paulo, Rio e BH cobram 3%). O pagamento deve ocorrer antes da lavratura da escritura, com prazo de 15 a 60 dias após a emissão da guia — o atraso gera multa e juros (em torno de 0,33% ao dia, limitado a 20%). Alguns municípios, como São Paulo, permitem parcelamento; outros, como Brasília, exigem pagamento à vista.
Escritura x matrícula: qual a diferença
A matrícula é o “histórico” do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis — mostra proprietários anteriores, ônus e a situação atual. A escritura pública é o documento que formaliza a transferência de propriedade em uma venda, lavrada em cartório de notas. Depois de assinada, a escritura precisa ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para ser averbada na matrícula — só nesse momento a venda tem efeito perante terceiros.
Certidões negativas: o que são e por que pedem
Além da certidão de ônus reais do imóvel, é comum que o comprador (ou o banco financiador) peça certidões negativas de débitos trabalhistas, fiscais e de ações judiciais em nome do vendedor — isso reduz o risco de o imóvel ser penhorado por dívidas do antigo proprietário depois da venda.
Vistoria: o documento que evita disputa
Um laudo de vistoria com fotos datadas do estado do imóvel — na entrada do inquilino ou na entrega ao comprador — não é exigido por lei, mas é a forma mais eficaz de evitar disputa sobre danos ou estado de conservação depois.
Perguntas frequentes
Posso exigir fiador e caução ao mesmo tempo, “para garantir mais”?
Não. A lei proíbe expressamente mais de uma garantia no mesmo contrato — a cláusula que exige as duas é nula.
Quanto tempo leva para reunir a documentação de venda?
As certidões geralmente saem em poucos dias úteis quando solicitadas online no cartório ou na prefeitura — o gargalo mais comum é regularizar uma construção não averbada, que pode levar semanas.
O que acontece se a matrícula estiver vencida na hora do financiamento?
O banco vai exigir uma matrícula mais recente antes de aprovar — por isso vale emitir a matrícula próximo da data da negociação, não meses antes.
Preciso de advogado para revisar o contrato?
Não é obrigatório, mas para valores altos ou situações fora do padrão (mais de um proprietário, imóvel ainda financiado) uma revisão jurídica pontual custa bem menos que os riscos de um contrato malfeito.
O ITBI pode ser parcelado?
Depende do município — São Paulo permite parcelamento, mas o registro do imóvel só ocorre após a quitação total; outras cidades, como Brasília, exigem pagamento à vista.
Quanto tempo demora para sair a certidão de ônus reais?
Quando solicitada online, costuma sair em poucos dias úteis — o prazo exato varia por cartório e cidade.
